Bạn đã từng được nghe người khác nhắc đến về thế chấp bất bất động sản. Vậy thế chấp bất động sản là gì? Bản chất của thế chấp bất động sản là như thế nào? Cùng tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây.
1. Khái quát chung
“Thế chấp” là từ có nguồn gốc Hán Việt. “Thế” có nghĩa là “bỏ đi, thay cho”, còn “chấp” là “cầm, giữ, bắt”. Theo Từ điển Tiếng Việt thì: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn.”. Như vậy, hiểu theo nghĩa cơ bản, thế chấp là cách thức bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản. Trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp thì giá trị tài sản thế chấp sẽ được dùng để thay thế cho nghĩa vụ mà bên vay đã vi phạm.
Dưới giác độ pháp lý, ở những nước theo hệ thống luật Civil law, khái niệm thế chấp BĐS được nhìn nhận dưới giác độ là một quyền (có tính chất vật quyền) đối với BĐS thế chấp. Theo Điều 2393 BLDS của nước Cộng hòa Pháp, “Thế chấp là một vật quyền đối với BĐS được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi BĐS được chuyển dịch sang cho người khác, việc thế chấp đã xác lập trên BĐS vẫn tồn tại.”. Cũng có cách tiếp cận tương tự, Điều 2660 BLDS Quebec Canada quy định: “Thế chấp là một quyền đối vật (droit réel) trên một tài sản, động sản hoặc BĐS dành vào việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự: nó trao cho người có quyền đòi nợ, quyền được theo tài sản dù nó đến tay người nào, được nhận vật để chiếm hữu hoặc thi hành một khoản nợ, được bán hoặc giao cho người khác bán và được ưu tiên trong việc nhận kết quả của việc bán, tùy theo thứ tự quy định trong bộ luật này.”. Theo Điều 369 BLDS Nhật Bản, “Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ BĐS mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như là một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó.”
Như vậy, theo tiếp cận của các nước tiêu biểu cho hệ thống luật Civil law nói trên, thế chấp BĐS được định nghĩa là một quyền đối vật trên BĐS. Quyền (có tính chất vật quyền ) này trao cho bên nhận thế chấp quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán mà không cần phải có sự chuyển giao quyền chiếm hữu BĐS thế chấp từ bên thế chấp (chủ sở hữu BĐS) sang cho bên nhận thế chấp.
Xem thêm: Các loại tài sản, bất động sản thế chấp tại ngân hàng sẽ có những đặc điểm gì?
2. Ở những nước theo hệ thống luật Common law
Ở những nước theo hệ thống luật Common law, khái niệm thế chấp BĐS không được xây dựng dựa trên nền tảng của hệ thống lý thuyết về vật quyền khởi nguồn từ Cổ luật La Mã mà được tiếp cận dưới giác độ lý thuyết về hợp đồng. Trong cuốn sách: “Property, Gilbert Law Summary”, khi bàn về pháp luật thế chấp BĐS của Mỹ, tác giả Jesse Dukeminier cho rằng: “Giao dịch thế chấp bao gồm hai tài liệu: (i) hối phiếu nhận nợ và (ii) văn tự thế chấp. Hối phiếu nhận nợ là một chứng cứ bằng văn bản về một khoản nợ. Tài liệu thứ hai gọi là văn tự thế chấp. Đây là một thỏa thuận theo đó BĐS sẽ được bán nếu như khoản nợ không được thanh toán và chủ nợ sẽ thu hồi tiền bán tài sản để bù đắp cho khoản nợ không được thanh toán. Văn tự thế chấp dành cho chủ nợ một biện pháp bảo đảm.”. Như vậy, theo tác giả Jesse Dukeminier, bản chất của thế chấp BĐS được nhìn nhận dưới giác độ quan hệ hợp đồng, được tạo thành bởi hai nội dung thỏa thuận, đó là thỏa thuận về nghĩa vụ nợ và thỏa thuận về thế chấp.
3. Ở Việt Nam
3.1 Thời kỳ Pháp thuộc
Ở Việt Nam, trong thời kỳ pháp thuộc, khái niệm thế chấp BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ bởi tư duy của BLDS của nước Cộng hòa Pháp. Theo Điều 1527 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật, “Việc thế chấp BĐS là một khế ước thuộc về vật quyền do một người mắc nợ giao cho người chủ nợ một BĐS nào để đảm bảo món nợ.”. Cũng có cách tiếp cận tương tự, Bộ Dân luật Bắc kỳ đã định nghĩa về quyền để đương, một quyền có tính chất (dáng dấp) của vật quyền thế chấp BĐS. Theo Điều 1353 Bộ Dân luật Bắc kỳ, “Quyền để đương là quyền người mắc nợ giao cho người chủ nợ, hễ nợ đã đến hạn thì được sai áp một BĐS nào đó, dẫu BĐS ấy vào tay ai cũng mặc, để đem ra phát mại lấy tiền trừ nợ, trước các chủ nợ khác.”. Tiếp cận tương tự hai bộ dân luật nói trên nhưng có sự mở rộng hơn, Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 đã quy định về cầm thế BĐS trong những trường hợp thông thường (dựa trên lý thuyết trái quyền) và quyền để đương (mang tính chất vật quyền) đối với BĐS thế chấp.
3.2 Thời điểm hiện nay
Trong thời kỳ dân luật hiện đại, thế chấp BĐS được nhận diện thông qua khái niệm thế chấp tài sản. Cả ba BLDS: 95, 205, 2015 đều xây dựng khái niệm thế chấp tài sản dựa trên nền tảng của quan hệ hợp đồng (lý thuyết trái quyền) trong sự phân biệt với biện pháp cầm cố thông qua phương thức thực hiện biện pháp là không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Sự khác biệt cơ bản duy nhất của BLDS 1995 so với BLDS 205 và BLDS 2015 trong quy định về khái niệm thế chấp, đó là đối tượng của biện pháp. Theo tiếp cận của BLDS 1995, đối tượng của biện pháp thế chấp là BĐS, còn đối tượng của biện pháp cầm cố là động sản. Đến BLDS 205, quan niệm này đã được sửa đổi. Theo đó, tiêu chí xác định biện pháp thế chấp chỉ dựa trên yếu tố duy nhất, mang tính chất đặc trưng của biện pháp này, đó là không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tiếp cận này của BLDS 205 tiếp tục được các nhà lập pháp kế thừa trong BLDS 2015 khi xây dựng khái niệm thế chấp tài sản.
BLDS 2015 định nghĩa thế chấp tài sản thiên về phương thức thực hiện biện pháp là “không giao tài sản” hơn là nhấn mạnh yếu tố bản chất quyền của biện pháp. Theo quy định của Điều 317 BLDS năm 2015, “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”. Tuy khái niệm thế chấp tài sản không được định nghĩa là vật quyền thế chấp nhưng tại Điều 297 BLDS năm 2015 lại ghi nhận hai quyền có tính vật quyền của bên nhận thế chấp là quyền truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán khi biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thông qua cơ chế đăng ký. Như vậy, mặc dù, nội dung vật quyền chưa được thể hiện trong khái niệm thế chấp tài sản nhưng có thể nói, quy định về thế chấp tài sản của BLDS 2015 đang có sự tiệm cận gần hơn với lý thuyết vật quyền, tuy dấu ấn của lý thuyết này chưa thực sự rõ nét.
Từ những phân tích trên cho thấy, cho dù có những cách quy định khác nhau với các lý thuyết tiếp cận khác nhau nhưng xu hướng chung khi xây dựng khái niệm thế chấp tài sản, bao gồm cả BĐS, các nhà làm luật đều đề cập đến hai vấn đề có tính chất cốt lõi của thế chấp, đó chính là tính chất (bản chất) bảo đảm của biện pháp thế chấp và phương thức (cách thức) thực hiện biện pháp. Theo đó, tính chất (bản chất) bảo đảm của biện pháp thế chấp BĐS thể hiện ở nội dung (nội hàm) của quyền của bên nhận thế chấp đối với BĐS, đó chính là quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán theo quan niệm của các nước thuộc hệ thống luật Civil law hay quyền sở hữu hoặc quyền tịch biên và quyền ưu tiên theo quan niệm của các nước thuộc hệ thống luật Common law mà về bản chất, những quyền này cũng thể hiện tính trực tiếp và chủ động của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp giống như tính chất của một vật quyền theo tiếp cận của hệ thống luật Civil law. Bên cạnh đó, phương thức thực hiện biện pháp cũng được đề cập trong khái niệm thế chấp BĐS với ý nghĩa là yếu tố có tính chất đặc trưng nhằm phân biệt với biện pháp cầm cố BĐS, đó chính là sự không chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng BĐS cho bên nhận thế chấp.
Xem thêm: Các chiêu trò của cò đất, người mua bất động sản cần chú ý
Có thể nói, tính chất bảo đảm của biện pháp và phương thức thực hiện biện pháp là hai vấn đề có tính chất cốt lõi cấu thành nên nội hàm của khái niệm thế chấp BĐS, với ý nghĩa phân biệt thế chấp BĐS với các loại hình bảo đảm khác. Nhìn nhận thế chấp BĐS trên hai yếu tố này, về bản chất, thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ trái quyền. Đây là biện pháp bảo đảm có tính chất phức hợp giữa hai yếu tố: vật quyền và trái quyền, mà trong mối quan hệ đó, hợp đồng thế chấp BĐS (quan hệ trái quyền) là căn cứ tạo lập quyền (có tính chất vật quyền) của bên nhận thế chấp đối với BĐS thế chấp. Trên phương diện khác, hợp đồng thế chấp chính là cái “vỏ” vật chất, là hình thức thể hiện và ghi nhận nội dung thỏa thuận của các bên về biện pháp thế chấp BĐS. Trong chiều tác động ngược lại, quyền (có tính chất vật quyền) trên BĐS thế chấp là yếu tố đảm bảo cho việc thực thi nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ trái quyền. Với tính chất của một quyền đối vật, quyền trên BĐS thế chấp được thực thi một cách độc lập theo cơ chế luật định, do đó, mặc dù phát sinh từ quan hệ trái quyền và được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ trái quyền nhưng việc thực thi quyền trên BĐS thế chấp “được phép” vượt ra khỏi khuôn khổ của quan hệ trái quyền và không bị phụ thuộc vào quan hệ trái quyền. Từ những phân tích trên, có thể nói, yếu tố vật quyền (quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp) và yếu tố trái quyền (hợp đồng thế chấp BĐS) có mối quan hệ “biện chứng” với nhau, là hai mặt không thể tách rời, tạo thành nội dung pháp lý của biện pháp thế chấp BĐS.
Về phương thức thực hiện biện pháp, thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật không làm mất quyền chiếm hữu, sử dụng BĐS của bên thế chấp. BĐS thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ và khai thác để làm tăng khả năng sinh lời của tài sản. Đây là điểm khác biệt căn bản về chất của vật quyền thế chấp BĐS so với vật quyền cầm cố BĐS.
Trên cơ sở tiếp cận về bản chất của thế chấp BĐS nói trên, tác giả cho rằng, thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên BĐS mà không có sự chuyển giao BĐS từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp.
