11 quy định đáng chú ý trong Luật kinh doanh bất động sản mới

Đăng vào ngày: 05/12/2023

11 quy định đáng chú ý trong Luật kinh doanh bất động sản mới

Luật kinh doanh bất động sản mới: Siết phân lô, bán nền, bảo vệ quyền lợi người mua nhà – Quốc hội vừa thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025.

Luật mới có nhiều quy định mới, đáng chú ý, trong đó có quy định siết phân lô, bán nền, bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây phát triển nóng, thu hút nhiều nhà đầu tư, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với người mua nhà.

Để khắc phục những hạn chế này, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Luật mới có nhiều quy định mới, trong đó có những điểm đáng chú ý như:

• Siết phân lô, bán nền ở khu vực đô thị: Quy định mới tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cấm phân lô, bán nền ở khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.
• Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán: Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho khách hàng, hạn chế rủi ro khi giao dịch bất động sản.
• Thanh toán 95% giá trị hợp đồng khi nhận nhà: Quy định này giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, hạn chế rủi ro khi chưa được cấp giấy chứng nhận.
• Người Việt Nam ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong nước: Quy định này tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, góp phần phát triển thị trường bất động sản.
• Doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án bất động sản: Quy định này giúp khách hàng có thêm thông tin để đánh giá, lựa chọn dự án bất động sản phù hợp.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng: Quy định này giúp hạn chế tình trạng gian lận, lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
• Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai: Quy định này sẽ giúp đảm bảo chất lượng công trình nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
• Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc: Quy định này giúp hạn chế tình trạng chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng, gây rủi ro cho khách hàng.
• Doanh nghiệp vẫn được bán bất động sản trong khi làm thủ tục phá sản: Quy định này giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc phá sản, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp: Quy định này tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, góp phần phát triển thị trường bất động sản.
• Bỏ bắt buộc, chỉ khuyến khích mua bán bất động sản qua sàn: Quy định này giúp giảm chi phí giao dịch cho khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán bất động sản.

1. Siết phân lô, bán nền ở khu vực đô thị

Theo quy định hiện hành, phân lô, bán nền bị cấm tại các phường nội thành, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Quy định mới tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã siết chặt hơn khi cấm phân lô, bán nền ở khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, gây thất thoát tài nguyên, môi trường và ảnh hưởng đến trật tự đô thị.

2. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc tối đa là 20% giá bán.

Quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã giảm mức thu tiền đặt cọc xuống 5%.

Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho khách hàng, hạn chế rủi ro khi giao dịch bất động sản.

3. Thanh toán 95% giá trị hợp đồng khi nhận nhà

Theo quy định hiện hành, bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng khi nhận nhà.

Quy định mới tại khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chỉ cho phép bên mua, bên thuê mua thanh toán tối đa 95% giá trị.

4. Người Việt Nam ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong nước

Theo quy định hiện hành, người Việt Nam ở nước ngoài chỉ được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Quy định mới tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã cho phép người Việt Nam ở nước ngoài có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Quy định này tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, góp phần phát triển thị trường bất động sản.

5. Doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án bất động sản

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản phải công khai thông tin về dự án bất động sản trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Quy định mới tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trên cả hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Quy định này giúp khách hàng có thêm thông tin để đánh giá, lựa chọn dự án bất động sản phù hợp.

6. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.

Quy định mới tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định này giúp hạn chế tình trạng gian lận, lừa đảo trong giao dịch bất động sản.

7. Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai

Theo quy định hiện hành, Chính phủ quy định chi tiết điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Quy định mới tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Quy định này sẽ giúp đảm bảo chất lượng công trình nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

8. Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Quy định mới tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã cấm chủ đầu tư dự án bất động sản ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Quy định này giúp hạn chế tình trạng chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng, gây rủi ro cho khách hàng.

9. Doanh nghiệp vẫn được bán bất động sản trong khi làm thủ tục phá sản

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp đang làm thủ tục phá sản không được bán bất động sản.

Quy định mới tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bỏ quy định này.

Quy định này giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc phá sản, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

10. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp

Theo quy định hiện hành, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh.

11. Bỏ bắt buộc, chỉ khuyến khích mua bán bất động sản qua sàn

Theo quy định hiện hành, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Quy định mới tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bỏ quy định này, chỉ khuyến khích mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.

Quy định này giúp giảm chi phí giao dịch cho khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán bất động sản.

Kết luận

Các quy định mới trong Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản, bảo đảm quyền lợi cho người mua, hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi.

Phân tích tác động của các quy định mới

• Siết phân lô, bán nền ở khu vực đô thị: Quy định này sẽ góp phần hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, gây thất thoát tài nguyên, môi trường và ảnh hưởng đến trật tự đô thị.
• Đồng thời, quy định này cũng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, hạn chế rủi ro khi mua nhà ở khu vực đô thị.
• Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán: Quy định này sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho khách hàng, hạn chế rủi ro khi giao dịch bất động sản.
• Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc tối đa là 20% giá bán.
• Quy định mới sẽ giảm mức thu tiền đặt cọc xuống 5%, giúp khách hàng có thêm thời gian cân nhắc, đánh giá trước khi quyết định mua nhà.
• Thanh toán 95% giá trị hợp đồng khi nhận nhà: Quy định này giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, hạn chế rủi ro khi chưa được cấp giấy chứng nhận.
• Theo quy định hiện hành, bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng khi nhận nhà.
• Quy định mới sẽ chỉ cho phép bên mua, bên thuê mua thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng khi nhận nhà.
• Giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Những quy định mới khác

• Người Việt Nam ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong nước: Quy định này sẽ tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, góp phần phát triển thị trường bất động sản.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin dự án: Quy định này sẽ giúp khách hàng có thêm thông tin để đánh giá, lựa chọn dự án bất động sản phù hợp.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng: Quy định này sẽ giúp hạn chế tình trạng gian lận, lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
• Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai: Quy định này sẽ giúp đảm bảo chất lượng công trình nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
• Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc: Quy định này sẽ giúp hạn chế tình trạng chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng, gây rủi ro cho khách hàng.
• Doanh nghiệp vẫn được bán bất động sản trong khi làm thủ tục phá sản: Quy định này sẽ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc phá sản, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp: Quy định này sẽ tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, góp phần phát triển thị trường bất động sản.
• Bỏ bắt buộc, chỉ khuyến khích mua bán bất động sản qua sàn: Quy định này sẽ giúp giảm chi phí giao dịch cho khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán bất động sản. – 11 quy định đáng chú ý trong Luật kinh doanh bất động sản mới

Kết luận

Việc Quốc hội thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều quy định mới, siết chặt hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và nâng cao tính minh bạch của thị trường là một tín hiệu tích cực, góp phần ổn định thị trường bất động sản, phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Xem thêm

Bản Đồ Quy Hoạch 2030

Thông tin mới nhất tháng 12/2023

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 10/12/2023, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành kế hoạch thực hiện Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, nhiều địa phương đã triển khai thực hiện một số nội dung của Luật như:

• Công khai thông tin về dự án bất động sản: Các địa phương đã yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản công khai thông tin về dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Luật kinh doanh bất động sản 2023

• Đây là năm mà Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực.

Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

• Đây là cách gọi của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua ngày 28 11 hiệu lực từ 1 1 2025

• Đây là thông tin về thời điểm thông qua và hiệu lực của Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Luật kinh doanh bất sản mới nhất

• Đây là cách gọi của Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), được coi là phiên bản mới nhất của Luật kinh doanh bất động sản.

Bất động sản là gì?

Bất động sản là những tài sản có sẵn trên mặt đất, dưới mặt đất và trong lòng đất, bao gồm:

• Đất đai
• Nhà ở
• Công trình xây dựng
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng

Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm định nghĩa về bất động sản, theo đó bất động sản bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng.

Quy định này giúp mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật, bảo đảm quyền lợi của người mua đối với các tài sản gắn liền với bất động sản.