Một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất hiện nay đó là việc đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không? Người sử dụng đất cần làm gì để được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm? Cùng theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết về vấn đề này.
1. Đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất được chia 3 nhóm đó là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, trong đó:
- Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp
- Đất được phép xây nhà ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp
Theo quy định tại Khoản 1 điều 170 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ:
Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, với những mảnh đất quy định mục đích sử dụng đất là trồng cây lâu năm thì người sử dụng không được phép xây dựng nhà ở trên phần đất này.
Vậy với câu hỏi đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không? Câu trả lời là không. Để có thể được xây nhà, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điểm d Khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
Xem thêm: Cách đọc ký hiệu các loại đất trên bản đồ quy hoạch
2. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không? Đất trồng cây lâu năm không thể xây nhà, nếu muốn xây nhà người sử dụng đất cần phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin được chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin được chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ dựa trên căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoạch chưa hợp lệ thì trong thời gian 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Bước 4: Nhận kết quả
Thời gian giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể cả thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất hoặc không quá 25 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Người sử dụng đất sẽ được nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất 2022 mới nhất
3. Lệ phí thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Căn cứ vào Khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được thực hiện như sau:
3.1 Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 193 Luật đất đai năm 2013 sang làm đất ở
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc thành các thửa riêng sang làm đất ở.
Mức thu
- Trong 2 trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.2 Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Mức thu
- Trong trường hợp này, việc thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.3 Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở
Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
- Căn cứ theo Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất, còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất.
4. Trường hợp tự ý xây nhà trên đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không? Đất đang sử dụng là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được sử dụng cho mục đích trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng muốn xây dựng nhà ở, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Còn nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất cố tình xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm là trái quy định của pháp luật.
Hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP. Nếu cố tình thực hiện xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì có thể còn phải buộc phá dỡ công trình.
Theo đó, Khoản 2, 3, Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định việc chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 ha
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha
- Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha
- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 ha đến dưới 01 ha
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 ha đến dưới 03 ha
