Định giá nhà đất là một hoạt động cần thiết, một kỹ năng quan trọng nhằm giúp xác định được giá trị của bất động sản, đảm bảo quyền lợi người mua/người bán trong các giao dịch. Trong bài viết này, Tân Đại Thành Group chia sẻ đến bạn các cách định giá nhà đất chính xác nhất.
1. Định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất được hiểu là sự ước tính giá trị bằng tiền tại một thời điểm nhất định cho một thửa hoặc nhiều thửa với một quyền đất đai nào đó.
Trong đó, việc định giá sẽ phụ thuộc vào các yếu tố gồm:
- Vị trí
- Khu vực
- Thời gian
- Các chính sách pháp lý
- Kinh tế của địa phương
- Và các yếu tố thị trường, xã hội.
Định giá nhà đất có thể thực hiện bởi chủ sở hữu, nhưng với mức giá này sẽ không được coi là đúng pháp lệnh. Việc định giá đúng khi phù hợp với các tiêu chí định giá và được thị trường chấp nhận. Nếu định giá không phù hợp thì chủ sở hữu cần phải điều chỉnh cho đến khi được sự thống nhất chung với người mua và cả thị trường.
2. Mục đích của việc định giá
Định giá nhà đất thường đề phục vụ vào nhiều mục đích cụ thể khác nhau, cụ thể:
– Bảo toàn bất động sản như định giá cho hoạt động khấu hao tài sản, cho mục đích bồi thường, bảo hiểm tài sản và đánh giá tài sản.
– Để mua bán, chuyển nhượng bất động sản nhằm dễ dàng bán được bất động sản cũng như tránh tình trạng bị mua hớ cho người mua.
– Làm cơ sở bồi thường bất động sản như các công trình thực hiện giải phóng mặt bằng hoặc các dự án gặp sự cố cần bồi thiệt hại.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất trong trường hợp:
- Cổ phần hóa DNNN
- DN góp vốn hợp tác trong kinh doanh
- Giải thể hoặc sáp nhập
- Mua bán DN
- Cho thuê bất động sản
– Thế chấp vay vốn nhằm xác định việc cố chấp tài sản có phù hợp với khoản vay không.
– Cơ sở bảo hiểm để có thể xác định mức bồi thường thiệt hại khi xảy ra rủi ro.
– Mục đích khác như lập báo cáo tài chính, hạch toán kế toán, bán đấu giá,…
3. Các cách định giá nhà đất
Dưới đây là 7 cách định giá nhà đất đang được các nhà đầu tư sử dụng và trong tương lai các phương pháp này sẽ được sử dụng nhiều và phổ biến hơn.
Không định giá được bất động sản trong trường hợp:
– Đối với người bán: Có thể sẽ chào bán mức giá quá cao so với giá bán thị trường dẫn đến việc mất nhiều chi phí cơ hội. Hoặc có thể bị bán hớ, giá bán quá rẻ so với thị trường
– Đối với người mua: Có thể sẽ bị mua đắt hơn giá thị trường trong trường hợp nhà đầu tư hoặc người mua để ở. Ngoài ra, nếu định giá sẽ giúp người mua có thể mua được với giá hời.
3.1 Định giá qua vị trí
Vị trí có vai trò quyết định giá trị của bất động sản, vị trí đẹp đồng nghĩa bạn có thể định giá cao. Tuy nhiên, bạn chỉ có thể biết được giá trị sẽ cao hay thấp so với các những vị trí khác nhưng không biết được mức giá trị cụ thể.
3.2 Định giá qua việc so sánh với BĐS lân cận
Việc định giá thông qua so sánh các bất động sản lân cận sẽ giúp xem được giá chào bán cụ thể là bao nhiêu. Bạn có thể so sánh giá trên các kênh online, các website, các công ty bất động sản uy tín,… hoặc dò giá tại các khu vực dự định mua. Ngoài ra, cũng có thể hỏi người dân cũng như nhà đầu tư đi trước. Tuy nhiên, mức giá vẫn có thể sai lệch đến 10%.
3.3 Định giá qua hiện trang bên trong của bất động sản
Ngoài yếu tố vị trí thì trong thẩm định nhà đất bạn cần phân biệt các loại bất động sản như loại nhà các cấp: 4, 3, 2, 1, biệt thự hay căn hộ cao cấp. Khi đánh giá hiện trạng bạn cũng cần phải tính tuổi thọ của BĐS từ thời điểm xây dựng, sửa chữa để khấu hao giá trị.
Ví dụ: Với 1 lô đất, nếu có một ngôi nhà cấp 4 trên lô đất không sử dụng được nữa và cần phá bỏ. Điều này dẫn đến việc phải mất chi phí phá bỏ, gây tốn kém cho người mua cũng như không được tối ưu như một lô có mặt bằng đẹp.
3.4 Định giá thông qua phong thủy
Yếu tố phong thủy cũng ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất, nhưng đôi khi phong thủy không ảnh hưởng nhiều, chỉ tùy vào mục đích sử dụng bất động sản.
Thông thường, khi định giá nên xem trước mặt lô đất có gì hay không, hoặc có bị lỗi về đường hoặc hố gas, cầu cống… Từ đó, dựa vào phong thủy để chúng ta thêm hoặc bớt giá trị sản phẩm để phù hợp hơn so với thị trường nhưng điều này chỉ ảnh hưởng nhỏ 5%.
3.5 Định giá qua bảng giá đất của nhà nước
Sau khi xác định được vị trí, bạn cần tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan nhà nước ban hành. Thông thường, giá bất động sản do Nhà nước quy định có giá trị đất mặt tiền sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.
Theo bảng thuế đất nhà nước, khi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng thì tiền thuế được tính theo giá trị mà Nhà nước quy định ở khu vực đó. Phương pháp định giá này cho bạn biết sẽ mất thêm một phần chi phí/ hoặc có thể dùng để đưa vào giá bán để tính khi làm thủ tục.
Ngoài ra, trong trường hợp khi mua, nếu vị trí đó nằm trong quy hoạch thì sẽ được đền bù theo giá thuế Nhà nước. Do đó, có thể tính được phần chênh lệch là bao nhiêu để đưa ra mức giá bán hợp lý nhất.
3.6 Định giá thông qua ngân hàng
Phương pháp này được nhiều nhà đầu tư sử dụng và ngân hàng thường định giá không sát vì ngân hàng định giá ở mức an toàn trên thực tế nên giá có thể sẽ cao hơn 10 – 20%.
Các ngân hàng có một đội ngũ chuyên đi định giá sản phẩm, vì thế, một số nhà đầu tư sẽ gọi ngân hàng xuống định giá. Từ đó, họ sẽ dựa vào ngân hàng để thương lượng giá bán.
3.7 Định giá thông qua tư vấn của môi giới địa phương hoặc các chuyên gia
Bạn có thể tham khảo giá đất thông qua các môi giới địa phương. Đây là đối tượng thường đưa ra mức giá chính xác so với thị trường. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cung cấp cho bạn thông tin nhanh chóng, hiệu quả nhất về giá đất.
- Bản đồ quy hoạch quận Hai Bà Trưng, Hà Nội đến năm 2030
- Nhiều ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà xuống dưới 6%/năm
- Bản đồ quy hoạch thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum đến năm 2030
- Tổng hợp thông tin quy hoạch tuyến đường vành đai 4 TP.HCM
- Nhà đầu tư tìm tới Tân Đại Thành đua nhau đi xem đất Phước Bình – Long Thành
